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中(zhong)國社會科學院城(cheng)市與競爭力研究中(zhong)心主任wen) 舴山ri)在(zai)中(zhong)新(xin)社國是論壇上表示(shi),2020年,樓市將繼(ji)續處在(zai)降溫通道,在(zai)沒有重大(da)政策轉向和意外事(shi)件沖擊(ji)下,不huan)岢魷志緦也  /p>

發言摘要(yao)如(ru)下︰

2019年的回顧

2019年,樓市初步(bu)進入穩(wen)定健康(kang)發展狀(zhuang)態,基(ji)本實現三穩(wen)調控目標,是近年來最好的ne)zhuang)態。具體看︰

第一,時間上,穩(wen)中(zhong)有變,四(si)季(ji)逆轉。

全(quan)國房價(jia)增幅經歷降、升(sheng)、降再企穩(wen)的過(guo)程,同比reng)齜019年6.6%。銷售額變動總體平穩(wen),月(yue)度(du)商品房銷售額增長率有升(sheng)有降,2019年同比reng)齔0.1%。新(xin)開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大(da)變小。反(fan)映(ying)出總體的現房供應在(zai)增長,潛在(zai)供給又在(zai)持zhong)黽印4凵唐販棵婊中(zhong)陸擔  陸滌杉鈾僮 蚣跛佟019年2月(yue)至10月(yue),現房存銷比由17.94(月(yue))持zhong)陸檔5.92(月(yue)),已處于6~18個(ge)月(yue)的合(he)理區間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但到2019年逆勢上升(sheng)至3.0年,期房去化壓力較之前有所增加。全(quan)國房kang)夭 ?蹲zi)額增幅變動平穩(wen),2019年同比reng)齔.9%。

第二(er),空zhan)瀋希 滴旅饗裕 只 儐幀/p>

全(quan)國房價(jia)總體下降城(cheng)市數(shu)量和下降速度(du)超過(guo)去年同期。一、二(er)線城(cheng)市增速同頻回升(sheng),三、四(si)線城(cheng)市增速共(gong)同下降。東部kang)厙考jia)增速變動相對平穩(wen),中(zhong)西部和東北(bei)地區增速明顯下降。城(cheng)市群中(zhong)心城(cheng)市房價(jia)同比reng)鏊倩厴sheng),非中(zhong)心城(cheng)市城(cheng)市房價(jia)增速有所下降。

分析原因︰總體上,面對復雜嚴(yan)峻的國內經濟形勢,中(zhong)央調控持zhong)Σ歡 。 ji)礎制(zhi)度(du)改革(ge)邁出重要(yao)步(bu)伐,效果(guo)顯著,值得(de)點贊。具體看,持zhong) 氐牧Χdu)和節奏直(zhi)接和tu)浣佑跋旖鶉諢ji)構等(deng)市場的行為和預期,導致lun)芴邐wen)定的前提下,樓市冬(dong)冷(ling)、春熱、夏暖(nuan)、秋涼,樓市年穩(wen)季(ji)變。

2020年展望

2020年樓市將繼(ji)續保持“年穩(wen)季(ji)變”的特點,空zhan)涑中(zhong)只  縵杖ru)影隨(sui)行。

第一,總體上,市場繼(ji)續處在(zai)降溫通道。在(zai)沒有重大(da)政策轉向和意外事(shi)件沖擊(ji)的情況下,不huan)岢魷志緦業牟  /p>

具體看,商品房價(jia)格同比reng)齜3衷zai)5-8%區間,商品房銷售面積同比reng)齜 3衷zai)-1到2%,房kang)夭 ?蹲zi)同比reng)鏊俳 中(zhong)zai)7-10%區間內。

主要(yao)因為︰城(cheng)鎮化率加速期決(jue)定市場預期相對樂觀(guan)。住房剛(gang)性、改善性和重置需求(qiu)依然較大(da)。炒房kang)睦yi)機(ji)制(zhi)沒有完(wan)全(quan)消除。宏觀(guan)經濟和外部環境對房kang)夭煥跋 邢蕖B?械 夭惶 贍neng)放(fang)松。

第二(er),時間上,降溫中(zhong)還有起(qi)伏和波動。

2020年春he)那鋃dong)的樓市仍(reng)將面臨,升(sheng)降交替,窄幅波動。因為市場環境及預期在(zai)不斷(duan)變化中(zhong),調控政策或根據樓市當期和未來可能(neng)的變化會適時微(wei)調。

第三,空zhan)瀋希 cheng)市分化可能(neng)持zhong)瓜浴/p>

2020年,一、二(er)線城(cheng)市、東部城(cheng)市、都市圈城(cheng)市群、特殊資(zi)源城(cheng)市與四(si)、五線及以下城(cheng)市、西部東北(bei)城(cheng)市、城(cheng)市群以外、資(zi)源枯竭城(cheng)市的經濟和人口的分化將持zhong)/p>

主要(yao)因為︰經濟基(ji)本面變化決(jue)定樓市在(zai)空zhan)瀋銑中(zhong)只 020年國家一些區域政策調整以及新(xin)的區域規(gui)劃陸續出台(tai)將加劇分化。過(guo)去2017-2018年邊(bian)緣區域樓市的逆襲將加劇分化。

第四(si),風險上,總體下降中(zhong)局部可能(neng)上升(sheng)。

當前的均衡是鐵令下的弱均衡,調控操作若有不當,樓市運(yun)行有滑出合(he)理區間的風險。市場主體尤其開發企業de)媼僮zi)金鏈斷(duan)裂和破產倒閉風險。總體存銷比reng)俁du)回升(sheng)預示(shi)個(ge)別區域過(guo)剩嚴(yan)重。

2020年對yuan)囈jian)議

應堅持調控不動搖,完(wan)善調控的機(ji)制(zhi),加快相關基(ji)礎制(zhi)度(du)改革(ge)。

第一,重構房kang)夭牒旯guan)經濟關系。妥善應對宏觀(guan)經濟和外部環境的挑戰。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能(neng)。在(zai)抑制(zhi)炒的同時,支持剛(gang)性需求(qiu)、改善性需求(qiu)和重置需求(qiu)。讓穩(wen)reng)齔?胛wen)樓市並進,促(chun)進房kang)夭淖(ne) 蛻sheng)級帶動整體結構的調整。加快城(cheng)市更(geng)新(xin)和舊(jiu)房改造,讓房kang)夭zai)調控中(zhong)xin)蹕蚋咧柿糠 埂/p>

第二(er),堅持房kang)夭 夭歡  L嶸sheng)調控的政治wo)嘉唬 3終鉸遠 ΑG炕 wen)目標,落(luo)實主體責(ze)任。實施區間調控,把(ba)握(wo)節奏與力度(du),用好極限施壓。做好防控樓市雙(shuang)向劇烈波動預案(an)。

第三,完(wan)善“一城(cheng)一策”調控機(ji)制(zhi)。完(wan)善“一城(cheng)一策”全(quan)國住房、土(tu)地和金融的市場監管體系。健全(quan)“一城(cheng)一策”的ne)》俊?tu)地、金融的聯動機(ji)制(zhi)。探索土(tu)地、財稅和金融等(deng)統一性政策“一城(cheng)一策”執(zhi)行。探索“一城(cheng)一策”的主要(yao)政策匹配(pei)機(ji)制(zhi)。

第四(si),加快基(ji)礎性配(pei)套制(zhi)度(du)改革(ge)。繼(ji)續深化集(ji)體建(jian)設(she)用地和宅基(ji)地市場化改革(ge)。建(jian)立土(tu)地用途變性的利益(yi)共(gong)享機(ji)制(zhi)。加快建(jian)立“住房ke)戀?副晁sui)人口流動掛(gua)鉤”的制(zhi)度(du)。繼(ji)續建(jian)立土(tu)地供應與商品房去化周期聯動機(ji)制(zhi)。完(wan)善“限房價(jia)競地價(jia)”、“限地價(jia)競配(pei)建(jian)”等(deng)拍賣制(zhi)度(du);完(wan)善金融機(ji)構的公司治wei)硤逑擔 緯山鶉諢ji)構趨“住”bei)塴俺礎鋇哪讜zai)機(ji)制(zhi)。完(wan)善多層次商品房和保障房金融體系,形成“短(duan)借(jie)長還”的融資(zi)機(ji)制(zhi)。建(jian)立住房金融審慎監管制(zhi)度(du);建(jian)立全(quan)國統一的稅收制(zhi)度(du),改革(ge)稅收征管制(zhi)度(du)。開征房kang)夭埃 廝芊康(kang)夭笆仗逑怠/p>

第五,加快住房供給側結構性改革(ge)。以yuan)quan)化為主線,構建(jian)中(zhong)國住房kang)墓┬μ逑怠R猿cheng)鎮化為基(ji)礎,構建(jian)中(zhong)國住房kang)目佔(zhan)涮逑怠R災悄neng)化為目標,構建(jian)中(zhong)國住房高質量kang)牟芳安堤逑怠4cong)而繪制(zhi)樓市新(xin)基(ji)因圖(tu)譜。

作者︰倪鵬飛

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